Als je ooit door appartementenadvertenties in New York hebt gebladerd, om vervolgens bij een open huis te komen en te beseffen dat je volledig bent opgelicht, zou een nieuw wetsvoorstel dat stilletjes door Albany sluipt binnenkort wel eens een einde kunnen maken aan digitaal verzonnen droomhuizen.
Wetsvoorstel A11635, ingediend door volksvertegenwoordiger Linda Rosenthal, is bedoeld om de steeds vaker voorkomende praktijk aan te pakken waarbij kunstmatige intelligentie en uitgebreide fotobewerking worden gebruikt om gebreken aan onroerend goed te verbergen. Hoewel virtuele inrichting vaak wordt gebruikt om het potentieel van een appartement te laten zien, zou de voorgestelde wet makelaars, verkopers en verhuurders verplichten om naast eventuele AI-verbeteringen ook de onbewerkte werkelijkheid te laten zien.
Hier volgt een overzicht van de huidige stand van zaken rond het wetsvoorstel in de staatswetgevende macht, wat er precies onder een „digitaal bewerkte“ afbeelding valt, en wat het zou betekenen voor huizenzoekers en makelaars in NYC als het wetsvoorstel wordt aangenomen.
Wat je moet weten over het AI-wetsvoorstel voor onroerend goed in New York
De wet, die op 29 juli 2026 is ingediend, richt zich op de groeiende praktijk waarbij kunstmatige intelligentie en geavanceerde fotobewerking worden gebruikt om woningen er beter uit te laten zien dan ze in het echt zijn.
Als het wetsvoorstel wordt aangenomen, wordt de onroerendgoedwet aangepast om strenge transparantieregels op te leggen aan makelaars, verkopers en vastgoedbeheerders.
De belangrijkste vereisten van de voorgestelde wet zijn onder meer:
- 📸 Verplichte vermelding: Elke advertentie of elk promotiemateriaal waarin een digitaal bewerkte of door AI gegenereerde afbeelding wordt gebruikt, moet direct naast de foto een zichtbare vermelding bevatten
- 🔍 Originele foto’s verplicht: Als er een bewerkte foto online wordt geplaatst, moet de advertentie ook de onbewerkte, originele versie van de foto bevatten (of een directe link daarnaar), zodat huizenzoekers de twee kunnen vergelijken
- 🛋️ Gericht op ingrijpende aanpassingen: De openbaarmakingsregel geldt specifiek wanneer AI of software wordt gebruikt om fysieke elementen van het pand toe te voegen, te verwijderen of te wijzigen – zoals het vervangen van vloeren, het weghalen van muren, het toevoegen van virtuele tuinarchitectuur of het digitaal plaatsen van meubels en apparaten
Belangrijke uitzonderingen op de regel
Makelaars krijgen geen boete voor eenvoudige aanpassingen aan foto’s.
Typische bewerkingen die de daadwerkelijke fysieke staat van het pand niet veranderen, blijven volledig legaal zonder dat je dit hoeft te vermelden. Dit omvat:
- De belichting aanpassen
- Aanscherpen
- Kleurcorrectie
- Witbalans
- Even ter verduidelijking
- Bijsnijden
Waarom dit belangrijk is voor New Yorkers
De roep om regelgeving komt voort uit de groeiende frustratie van huurders die het gevoel hebben dat ze zijn ‘opgelicht’ door zwaar gemanipuleerde advertenties, zoalsCurbedhet omschrijft.
Dit onderwerp stond centraal tijdens de recente hoorzittingen over „huurfraude“ in de stad, wat het NYC Department of Consumer and Worker Protection (DCWP) ertoe aanzette om eigen regels te onderzoeken die duidelijke AI-disclosures vereisen op huurplatforms zoals StreetEasy en Zillow.
Opmerking: De vastgoedwet van de staat New York verbiedt al oneerlijke of misleidende reclame. Huurders en kopers die zich bedrogen voelen door met AI-verbeterde advertenties, kunnen momenteel een klacht indienen bij de afdeling Vergunningenzaken van het Ministerie van Buitenlandse Zaken van de staat New York.
Wanneer zouden de nieuwe regels van kracht worden?
Wetsvoorstel 11635 ligt nog bij de Commissie voor Huisvesting en zal naar verwachting worden besproken wanneer de staatswetgever in januari 2027 bijeenkomt voor de volgende zittingsperiode .
Als het wetsvoorstel wordt aangenomen en ondertekend, zouden de voorschriften 60 dagen later officieel van kracht worden.