Als je vastgoed bezit of beheert in New York, zou een belangrijke milieuwet die stilletjes door Albany wordt gesleept, je binnenkort kunnen dwingen tot een kostbare aanpassing van de buitenverlichting van je pand.
De Dark Skies Protection Act (Senaatswet S9637A / Wetsvoorstel A4615 van het Huis van Afgevaardigden) heeft als doel lichtvervuiling in de hele staat drastisch terug te dringen. Hoewel het voorstel, dat veel aandacht trekt, vaak wordt omschreven als een algemene regel van ‘lichten uit om 23.00 uur’, is de realiteit voor verhuurders van commerciële, residentiële en industriële panden veel complexer.
Hier is een update over hoe het wetsvoorstel er nu voor staat in de staatswetgevende macht, samen met wat gebouweigenaren moeten weten over naleving, boetes en mogelijke lokale conflicten als het wetsvoorstel wordt aangenomen.
Hoe het er nu voor staat met het wetsvoorstel
Vanaf medio 2026 ligt de Dark Skies Protection Act nog steeds bij de commissies van beide kamers van de staatswetgevende macht – de Senaat en het Huis van Afgevaardigden – na een aantal belangrijke wijzigingen.
- Status: Er is nog geen stemming gepland in beide kamers
- Beoogde ingangsdatum: Volgens de gewijzigde tekst zouden de voorschriften officieel op 1 januari 2028 van kracht worden, als de wetgevers het wetsvoorstel aannemen en de gouverneur het ondertekent
Deze verlengde termijn geeft vastgoedexploitanten en gemeentelijke autoriteiten een respijtperiode om bestaande buitenverlichting te controleren en upgrades van de verlichtingsinstallaties te plannen.
Wat het wetsvoorstel eigenlijk betekent voor gebouweigenaren
Als de wet wordt aangenomen, geldt deze in grote lijnen voor woningen, bedrijfsgebouwen, industriële panden en gemeentelijke gebouwen . Vastgoedeigenaren hebben twee belangrijke manieren om aan de eisen te voldoen:
- Volledig afgeschermde armaturen (de permanente oplossing): Vanaf 1 januari 2028 moeten alle buitenverlichtingsarmaturen – zowel vaste als draagbare – ‘afgeschermd’ zijn, wat betekent dat de armatuur 100% van het licht naar beneden moet richten, onder een horizontaal vlak
- De ’11 uur ’s avonds’-uitschakelregel (het alternatief voor niet-conforme verlichting): Als een gebouw bestaande, niet-afgeschermde buitenverlichting heeft, hoeven eigenaren die niet per se van de ene op de andere dag te verwijderen. In plaats daarvan moeten ze worden aangesloten op handmatige of automatische uitschakelingen die de lichten tussen 23.00 uur en zonsopgang doven
- Uitzondering voor bewegingssensoren: Onafgeschermde lampen mogen na 23.00 uur blijven branden, maar alleen als ze door beweging worden geactiveerd, minder dan 15 minuten per activering blijven branden en automatisch uitschakelen
Boetes en handhaving
In tegenstelling tot overtredingen van de standaard gemeentelijke bouwvoorschriften, die worden vastgesteld door lokale DOB-inspecteurs, valt de handhaving van de Dark Skies Protection Act onder het New York State Department of Environmental Conservation (DEC), evenals onder lokale gemeentelijke handhavers.
De wetgeving stelt duidelijke richtlijnen vast over wie er onder valt en hoe je aan de regels moet voldoen:
- Regels voor woningen versus commerciële panden: Eengezinswoningen en kleine woongebouwen (1 tot 4 wooneenheden) worden over het algemeen geregeld via lokale voorlichtingscampagnes of gemeentelijke bestemmingsplannen, in plaats van directe handhaving door de staat
- Naleving voor commerciële en meergezinswoningen: Niet-residentiële panden en commerciële meergezinsgebouwen vallen onder direct toezicht van de staat. Bij een eerste overtreding krijg je meestal een formele waarschuwing en een respijtperiode om de niet-conforme verlichting aan te passen
- Boetes bij aanhoudende niet-naleving: Vastgoedeigenaren die na waarschuwingen niet-conforme verlichtingsarmaturen niet aanpassen , kunnen bij herhaalde overtredingen te maken krijgen met civielrechtelijke boetes van meer dan 1.000 dollar per overtreding
Belangrijke uitzonderingen waar vastgoedeigenaren in NYC op moeten letten
De wetgeving bevat uitzonderingen om gevaren voor de openbare veiligheid, verstoringen van het openbaar vervoer en economische schade te voorkomen:
- Times Square & Midtown:Het aangewezen Special Midtown District (artikel 81-70 van de bestemmingsplannen van NYC) is expliciet vrijgesteld om het historische visuele karakter van de theaterwijk van NYC te behouden
- Historische monumenten: Eigenaren van aangewezen monumenten kunnen rechtstreeks bij het DEC een aanvraag indienen voor vrijstellingen voor verlichting die als cultureel of historisch belangrijk wordt beschouwd
- Decoratieve verlichting met een laag wattage: gloeilampen van 150 watt of minder en andere lichtbronnen onder de 70 watt (inclusief kleine feest- of seizoensverlichting) zijn vrijgesteld
- Veiligheid op de werkplek en in noodsituaties: Verlichting die strikt noodzakelijk is voor de veiligheid van werknemers, lopende bouwwerkzaamheden, hulpdiensten en transportinfrastructuur (bruggen, tunnels, luchthavens) is volledig vrijgesteld
Het addertje onder het gras: staatswet versus de huisvestingscode van NYC
Voor verhuurders in New York City zorgt het voorgestelde wetsvoorstel voor een lastig juridisch conflict.
Volgens de huidige NYC Multiple Dwelling Regulations zijn eigenaren van woongebouwen met drie of meer woningen wettelijk verplicht om de verlichting bij de ingang van zonsondergang tot zonsopgang aan te laten staan om de veiligheid van de huurders te waarborgen.
Het uitschakelen van de verlichting bij de hoofdingang om 23.00 uur kan leiden tot overtredingen van de gemeentelijke huisvestingsvoorschriften of aansprakelijkheidsclaims als een huurder struikelt of slachtoffer wordt van een veiligheidsincident.
Hoe je hiermee omgaat
Het wetsvoorstel stelt expliciet dat het geen voorrang heeft op gemeentelijke wetten die even streng zijn of zijn opgesteld rond specifieke veiligheidsregels, en dat het verlichting ook niet helemaal verbiedt.
Om aan beide wetten te voldoen, hoeven verhuurders in NYC de verlichting bij de ingang niet uit te doen – ze hoeven alleen maar onafgeschermde wandlampen of decoratieve wandkandelaars te vervangen door naar beneden gerichte, volledig afgeschermde armaturen die het voetpad verlichten zonder ‘hemelgloed’ naar boven te verspreiden.
Als de Dark Skies Protection Act op het bureau van de gouverneur belandt, moeten vastgoedbeheerders vóór de deadline van 2028 een volledige verlichtingsaudit uitvoeren om onderscheid te maken tussen lampen die timers nodig hebben, lampen waarbij de afscherming volledig vervangen moet worden, en armaturen die onder veiligheidsuitzonderingen vallen.