Se possiedi o gestisci immobili a New York, un’importante legge ambientale che sta facendo il suo percorso ad Albany potrebbe presto costringerti a una costosa revisione dell’illuminazione esterna della tua proprietà.
Il Dark Skies Protection Act (proposta di legge del Senato S9637A / proposta di legge dell’Assemblea A4615) punta a ridurre drasticamente l’inquinamento luminoso in tutto lo Stato. Anche se questa proposta, che fa scalpore, viene spesso descritta come un semplice “spegnimento delle luci alle 23:00”, la realtà per i proprietari di immobili commerciali, residenziali e industriali è ben più complessa.
Ecco un aggiornamento su dove si trova attualmente il disegno di legge nella legislatura statale, insieme a ciò che i proprietari di immobili devono sapere in merito alla conformità, alle sanzioni e ai potenziali conflitti a livello locale qualora dovesse diventare legge.
A che punto è il disegno di legge in questo momento
A metà del 2026, il Dark Skies Protection Act rimane all’esame delle commissioni di entrambe le camere statali – il Senato e l’Assemblea – a seguito di emendamenti chiave.
- Stato: Nonè ancora stata fissata la votazione in aula in nessuna delle due camere
- Data di entrata in vigore prevista: in base al testo modificato, se i legislatori approveranno la legge e il Governatore la firmerà, le disposizioni entreranno ufficialmente in vigore il 1° gennaio 2028
Questa tempistica estesa offre agli operatori immobiliari e alle autorità comunali un periodo di grazia per verificare gli impianti di illuminazione esterni esistenti e pianificare gli aggiornamenti delle attrezzature.
Cosa significa davvero il disegno di legge per i proprietari di immobili
Se approvata, la legge si applicherà in generale agli edifici residenziali, commerciali, industriali e comunali. I proprietari avrebbero due vie principali per soddisfare i requisiti:
- Apparecchi di illuminazione completamente schermati (la soluzione definitiva): entro il 1° gennaio 2028, tutti gli apparecchi di illuminazione esterni — sia fissi che portatili — dovranno essere “schermati”, il che significa che l’apparecchio dovrà dirigere il 100% della sua luce verso il basso, al di sotto di un piano orizzontale
- La regola dello spegnimento alle 23:00 (l’alternativa per gli impianti non conformi): se un edificio ha già delle luci esterne non schermate, i proprietari non devono necessariamente smontarle da un giorno all’altro. Devono invece collegarle a sistemi di spegnimento manuali o automatici che spengano le luci tra le 23:00 e l’alba
- Eccezione per i sensori di movimento: le luci non schermate possono rimanere accese oltre le 23:00 solo se sono attivate dal movimento, restano accese per meno di 15 minuti per ogni attivazione e si spengono automaticamente
Sanzioni pecuniarie e applicazione della legge
A differenza delle normali violazioni del regolamento edilizio comunale, che vengono segnalate dagli ispettori locali del DOB, l’applicazione del Dark Skies Protection Act è di competenza del Dipartimento per la Conservazione Ambientale dello Stato di New York (DEC), oltre che dei funzionari municipali preposti all’applicazione delle norme.
La normativa stabilisce linee guida precise su chi è interessato e su come gestire la conformità:
- Regole per il residenziale vs. quelle per il commerciale: le case unifamiliari e i piccoli complessi residenziali (da 1 a 4 unità abitative) vengono generalmente gestiti attraverso campagne informative locali o regolamenti urbanistici comunali, piuttosto che tramite un’applicazione diretta da parte dello Stato
- Conformità per immobili commerciali e plurifamiliari: gli immobili non residenziali e gli edifici commerciali plurifamiliari sono soggetti alla supervisione diretta dello Stato. La prima infrazione comporta in genere un avvertimento formale e un periodo di tolleranza per sistemare gli impianti non conformi
- Multe per la mancata conformità: i proprietari che non provvedono a sistemare gli impianti non conformi dopo aver ricevuto gli avvisi potrebbero incorrere in sanzioni civili fino a 1.000 dollari per ogni violazione in caso di recidiva
Le principali esenzioni di cui i proprietari immobiliari di New York dovrebbero essere a conoscenza
La normativa prevede delle deroghe per evitare rischi per la sicurezza pubblica, interruzioni del traffico e danni economici:
- Times Square e Midtown:il Distretto Speciale di Midtown (Sezione 81-70 del Piano Regolatore di New York) è esplicitamente esentato per preservare il carattere visivo storico del quartiere dei teatri di New York
- Monumenti storici: i proprietari di monumenti designati possono richiedere direttamente al DEC delle deroghe per l’illuminazione ritenuta culturalmente o storicamente significativa
- Illuminazione decorativa a basso consumo: gli apparecchi a incandescenza da 150 watt o meno e altre fonti luminose sotto i 70 watt (comprese le piccole luci decorative per le feste o stagionali) sono esenti
- Sicurezza sul lavoro e nelle emergenze: l’illuminazione strettamente necessaria per la sicurezza dei lavoratori, i cantieri in attività, i servizi di emergenza e le infrastrutture di trasporto (ponti, gallerie, aeroporti) è completamente esente
Il problema: la legge statale contro il codice edilizio di New York City
Per i proprietari di immobili di New York City, la proposta di legge statale crea un complicato conflitto giuridico.
In base alle attuali norme di New York City sugli edifici plurifamiliari, i proprietari di edifici residenziali con tre o più unità sono tenuti per legge a mantenere accese le luci esterne dell’ingresso dal tramonto all’alba per garantire la sicurezza degli inquilini.
Spegnere le luci dell’ingresso principale alle 23:00 potrebbe comportare violazioni delle norme edilizie comunali o richieste di risarcimento per responsabilità civile se un inquilino dovesse inciampare o subisse un incidente legato alla sicurezza.
Come orientarsi
Il disegno di legge statale afferma esplicitamente che non prevale sulle leggi comunali altrettanto severe o pensate in base a specifiche norme di sicurezza, né vieta del tutto l’illuminazione.
Per rispettare entrambe le leggi, i proprietari di immobili a New York non dovrebbero spegnere le luci d’ingresso: basterebbe semplicemente sostituire le lampade da parete non schermate o le applique decorative con apparecchi direzionali verso il basso e completamente schermati, che illuminino il vialetto senza proiettare “bagliore verso il cielo”.
Se il Dark Skies Protection Act arriverà sulla scrivania del governatore, gli amministratori immobiliari dovranno effettuare una verifica completa dell’illuminazione prima della scadenza del 2028 per distinguere tra luci che necessitano di timer, luci che richiedono la sostituzione completa degli schermi e apparecchi coperti da esenzioni di sicurezza.