Wenn du Immobilien in New York besitzt oder verwaltest, könnte ein wichtiges Umweltgesetz, das sich gerade in Albany durchsetzt, bald eine kostspielige Umgestaltung der Außenbeleuchtung deiner Immobilie erzwingen .
Das „Dark Skies Protection Act“ (Senatsentwurf S9637A / Abgeordnetenhausentwurf A4615) zielt darauf ab, die Lichtverschmutzung im gesamten Bundesstaat drastisch einzudämmen. Während der für Schlagzeilen sorgende Vorschlag oft pauschal als „Licht aus um 23 Uhr“ beschrieben wird, ist die Realität für Vermieter von Gewerbe-, Wohn- und Industrieimmobilien weitaus vielschichtiger.
Hier ist ein Update dazu, wie es derzeit mit dem Gesetzentwurf in der Landeslegislative aussieht, sowie dazu, was Gebäudeeigentümer über die Einhaltung der Vorschriften, Strafen und mögliche lokale Konflikte wissen müssen, falls er in Kraft tritt.
Der aktuelle Stand des Gesetzentwurfs
Stand Mitte 2026 wird der „Dark Skies Protection Act“ nach wesentlichen Änderungen weiterhin in den Ausschüssen beider Kammern des Landtags – des Senats und der Versammlung – behandelt.
- Status: Der Gesetzentwurf wurde bisher in keiner der beiden Kammern zur Abstimmung im Plenum vorgelegt.
- Geplantes Inkrafttreten: Gemäß dem geänderten Text würden die Vorschriften offiziell am 1. Januar 2028 in Kraft treten, sofern der Gesetzgeber den Gesetzentwurf verabschiedet und der Gouverneur ihn unterzeichnet.
Dieser verlängerte Zeitrahmen gibt Immobilienbetreibern und Kommunalbehörden eine Übergangsfrist, um bestehende Außenbeleuchtungen zu überprüfen und die Modernisierung der Beleuchtungsanlagen zu planen.
Was der Gesetzentwurf tatsächlich für Gebäudeeigentümer bedeutet
Im Falle einer Verabschiedung gilt das Gesetz allgemein für Wohn-, Gewerbe-, Industrie- und kommunale Gebäude. Immobilienbesitzer hätten zwei Hauptmöglichkeiten, die Anforderungen zu erfüllen:
- Vollständig abgeschirmte Leuchten (die dauerhafte Lösung): Bis zum 1. Januar 2028 müssen alle Außenleuchten – sowohl fest installierte als auch tragbare – „abgeschirmt“ sein, was bedeutet, dass die Leuchte 100 % ihres Lichts nach unten unterhalb einer horizontalen Ebene lenken muss
- Die „23-Uhr-Abschaltregel“ (die Alternative für nicht konforme Leuchten): Wenn ein Gebäude bereits über ungeschirmte Außenleuchten verfügt, müssen Eigentümer diese nicht unbedingt über Nacht entfernen. Stattdessen müssen sie an manuelle oder automatische Abschaltsteuerungen angeschlossen werden, die die Leuchten zwischen 23 Uhr und Sonnenaufgang ausschalten.
- Ausnahme für Bewegungsmelder: Ungeschirmte Leuchten dürfen erst nach 23 Uhr weiterleuchten, wenn sie bewegungsgesteuert sind, bei jeder Auslösung weniger als 15 Minuten lang leuchten und sich automatisch ausschalten.
Geldstrafen und Durchsetzung
Im Gegensatz zu üblichen Verstößen gegen die kommunalen Bauvorschriften, die von lokalen DOB-Inspektoren geahndet werden, fällt die Durchsetzung des „Dark Skies Protection Act“ in den Zuständigkeitsbereich des New York State Department of Environmental Conservation (DEC) sowie der lokalen kommunalen Vollzugsbeamten.
Das Gesetz legt klare Richtlinien fest, wer betroffen ist und wie die Einhaltung der Vorschriften gehandhabt wird:
- Regeln für Wohn- vs. Gewerbeimmobilien: Einfamilienhäuser und kleine Wohngebäude (1- bis 4-Familienhäuser) werden in der Regel eher durch lokale Aufklärungsmaßnahmen oder kommunale Bebauungspläne geregelt als durch direkte staatliche Durchsetzung
- Einhaltung der Vorschriften für Gewerbe- und Mehrfamilienhäuser: Nichtwohngebäude und gewerbliche Mehrfamilienhäuser unterliegen der direkten staatlichen Aufsicht. Bei erstmaligen Verstößen erfolgt in der Regel eine formelle Verwarnung und eine Nachfrist, um nicht konforme Beleuchtungskörper zu korrigieren
- Geldstrafen bei anhaltender Nichteinhaltung: Immobilienbesitzer, die nicht vorschriftsmäßige Leuchten nach Verwarnungen nicht nachrüsten , müssen bei wiederholten Verstößen mit zivilrechtlichen Strafen von bis zu 1.000 Dollar pro Verstoß rechnen
Wichtige Ausnahmen, die Immobilienbesitzer in NYC beachten sollten
Das Gesetz sieht Ausnahmen vor, um Gefahren für die öffentliche Sicherheit, Störungen des öffentlichen Nahverkehrs und wirtschaftliche Schäden zu verhindern:
- Times Square & Midtown:Der ausgewiesene „Special Midtown District“ (Abschnitt 81-70 der New Yorker Bauordnung) ist ausdrücklich ausgenommen, um den historischen visuellen Charakter des New Yorker Theaterviertels zu bewahren
- Historische Denkmäler: Eigentümer von ausgewiesenen Denkmälern können beim DEC direkt Ausnahmegenehmigungen für Beleuchtungen beantragen, die als kulturell oder historisch bedeutsam gelten
- Dekorative Beleuchtung mit geringer Wattzahl: Glühlampen mit maximal 150 Watt und andere Lichtquellen unter 70 Watt (einschließlich kleiner Festtags- oder saisonaler Akzentbeleuchtung) sind ausgenommen
- Sicherheit am Arbeitsplatz und in Notfällen: Beleuchtung, die für die Sicherheit der Arbeitnehmer, aktive Bauarbeiten, Rettungsdienste und die Verkehrsinfrastruktur (Brücken, Tunnel, Flughäfen) unbedingt erforderlich ist, ist vollständig ausgenommen
Der Haken: Landesgesetz vs. New Yorker Wohnungsbauordnung
Für Vermieter in New York City schafft der vorgeschlagene Gesetzentwurf einen kniffligen rechtlichen Konflikt.
Nach den geltenden Vorschriften für Mehrfamilienhäuser in NYC sind Eigentümer von Wohngebäuden mit drei oder mehr Wohneinheiten gesetzlich verpflichtet, die Außenbeleuchtung am Eingang von Sonnenuntergang bis Sonnenaufgang eingeschaltet zu lassen, um die Sicherheit der Mieter zu gewährleisten.
Das Ausschalten der Beleuchtung im Haupteingangsbereich um 23 Uhr könnte zu Verstößen gegen die städtischen Wohnvorschriften oder zu Haftungsansprüchen führen, falls ein Mieter stolpert oder ein Sicherheitsvorfall passiert.
So findest du dich darin zurecht
Der Gesetzentwurf des Bundesstaates legt ausdrücklich fest, dass er weder kommunale Gesetze außer Kraft setzt, die ebenso streng sind oder auf bestimmte Sicherheitsvorschriften ausgerichtet sind, noch verbietet er die Beleuchtung gänzlich.
Um beide Gesetze einzuhalten, müssten Vermieter in NYC die Eingangsbeleuchtung nicht ausschalten – sie müssten lediglich ungeschirmte Wandleuchten oder dekorative Wandlampen gegen nach unten gerichtete, vollständig abgeschirmte Leuchten austauschen, die den Gehweg beleuchten, ohne „Himmelsleuchten“ nach oben zu werfen.
Sollte das „Dark Skies Protection Act“ auf den Schreibtisch des Gouverneurs gelangen, müssen Immobilienverwalter vor Ablauf der Frist im Jahr 2028 eine umfassende Beleuchtungsprüfung durchführen, um zu unterscheiden, welche Leuchten Zeitschaltuhren benötigen, welche einen vollständigen Austausch der Abschirmung erfordern und welche Leuchten unter Sicherheitsausnahmen fallen.