Si tu possèdes ou gères un bien immobilier à New York, un texte de loi environnemental majeur en cours d’examen à Albany pourrait bientôt t’obliger à procéder à une refonte coûteuse de l’éclairage extérieur de ton bien.
La loi sur la protection du ciel nocturne (projet de loi du Sénat S9637A / projet de loi de l’Assemblée A4615) vise à réduire drastiquement la pollution lumineuse dans tout l’État. Même si cette proposition, qui fait la une des journaux, est souvent décrite comme une mesure générale consistant à « éteindre les lumières à 23 h », la réalité pour les propriétaires de locaux commerciaux, résidentiels et industriels est bien plus complexe.
Voici un point sur l’état d’avancement actuel du projet de loi au sein de l’assemblée législative de l’État, ainsi que ce que les propriétaires d’immeubles doivent savoir concernant la mise en conformité, les sanctions et les éventuels conflits locaux s’il venait à être adopté.
Où en est le projet de loi à l’heure actuelle ?
À la mi-2026, la loi sur la protection du ciel nocturne est toujours en cours d’examen en commission au sein des deux chambres de l’État — le Sénat et l’Assemblée — à la suite d’amendements majeurs.
- Statut : le projet de loi n’a pas encore été soumis au vote en séance plénière dans aucune des deux chambres
- Date d’entrée en vigueur prévue : selon le texte amendé, si les législateurs adoptent le projet de loi et que le gouverneur le signe, les dispositions entreraient officiellement en vigueur le 1er janvier 2028
Ce calendrier allongé offre aux exploitants immobiliers et aux autorités municipales un délai de grâce pour faire l’inventaire des luminaires extérieurs existants et planifier la modernisation de leur équipement.
Ce que ce projet de loi signifie réellement pour les propriétaires d’immeubles
Si elle est adoptée, la loi s’appliquera de manière générale aux bâtiments résidentiels, commerciaux, industriels et municipaux. Les propriétaires immobiliers auront deux options principales pour se conformer aux exigences :
- Luminaires entièrement blindés (la solution définitive) : d’ici le 1er janvier 2028, tous les luminaires extérieurs — qu’ils soient fixes ou portables — devront être « blindés », ce qui signifie que la lumière doit être dirigée à 100 % vers le bas, en dessous d’un plan horizontal
- La règle d’extinction à 23 h (l’alternative pour les luminaires non conformes) : si un bâtiment dispose déjà de luminaires extérieurs non blindés, les propriétaires ne seront pas forcément obligés de les démonter du jour au lendemain. Ils devront plutôt les relier à des systèmes d’extinction manuels ou automatisés qui éteignent les lumières entre 23 h et le lever du soleil
- Exception pour les détecteurs de mouvement : les lumières non protégées peuvent rester allumées après 23 h uniquement si elles sont activées par un détecteur de mouvement, restent allumées moins de 15 minutes par déclenchement et s’éteignent automatiquement
Sanctions financières et application de la loi
Contrairement aux infractions habituelles au code de la construction municipal, qui sont constatées par les inspecteurs locaux du DOB, l’application de la loi sur la protection du ciel nocturne relève du Département de la conservation environnementale de l’État de New York (DEC), ainsi que des agents municipaux chargés de faire respecter la loi.
La législation établit des directives claires concernant les personnes concernées et les modalités de mise en conformité :
- Règles résidentielles vs règles commerciales : les maisons individuelles et les petits logements résidentiels (1 à 4 logements) sont généralement gérés par le biais de campagnes de sensibilisation locales ou de règlements d’urbanisme municipaux, plutôt que par une application directe de la loi par l’État
- Conformité des bâtiments commerciaux et collectifs : les biens immobiliers non résidentiels et les immeubles collectifs commerciaux sont soumis à une surveillance directe de l’État. En cas de première infraction, on reçoit généralement un avertissement officiel et un délai de grâce pour mettre en conformité les installations non conformes
- Amendes en cas de non-conformité persistante : les propriétaires qui ne remédient pas aux installations non conformes après avoir reçu des avertissements risquent des sanctions civiles pouvant aller jusqu’à 1 000 $ par infraction en cas de récidive
Les principales exemptions que les propriétaires new-yorkais doivent connaître
La législation prévoit des dérogations pour éviter les risques pour la sécurité publique, les perturbations des transports et les préjudices économiques:
- Times Square et Midtown :le « Special Midtown District » (section 81-70 du code d’urbanisme de New York) est explicitement exempté de cette mesure afin de préserver le caractère visuel historique du quartier des théâtres de New York.
- Monuments historiques : les propriétaires de monuments classés peuvent demander directement au DEC des dérogations pour les éclairages jugés importants d’un point de vue culturel ou historique
- Éclairage décoratif de faible puissance : les luminaires à incandescence de 150 watts ou moins et les autres sources lumineuses de moins de 70 watts (y compris les petites lumières de Noël ou d’ambiance saisonnières) sont exemptés
- Sécurité au travail et en cas d’urgence : l’éclairage strictement nécessaire à la sécurité des travailleurs, aux chantiers en cours, aux services d’urgence et aux infrastructures de transport (ponts, tunnels, aéroports) est entièrement exempté
Le hic : la loi de l’État contre le code du logement de New York
Pour les propriétaires de New York, ce projet de loi d’État crée un conflit juridique délicat.
En vertu de la réglementation actuelle de New York sur les immeubles collectifs, les propriétaires d’immeubles résidentiels comptant au moins trois logements sont légalement tenus de maintenir l’éclairage extérieur des entrées allumé du coucher au lever du soleil pour assurer la sécurité des locataires.
Éteindre les lumières de l’entrée principale à 23 h pourrait entraîner des infractions au code du logement de la ville ou des plaintes en responsabilité civile si un locataire trébuche ou est victime d’un incident de sécurité.
Comment s’y retrouver
Le projet de loi de l’État précise clairement qu’il ne remplace pas les lois municipales qui sont tout aussi strictes ou conçues autour de règles de sécurité spécifiques, et qu’il n’interdit pas non plus complètement l’éclairage.
Pour respecter ces deux lois, les propriétaires new-yorkais n’auraient pas besoin d’éteindre les lumières d’entrée : il leur suffirait de remplacer les luminaires muraux non blindés ou les appliques décoratives par des luminaires orientés vers le bas et entièrement blindés, qui éclairent le passage sans projeter de « lueur céleste » vers le haut.
Si la loi sur la protection du ciel nocturne arrive sur le bureau du gouverneur, les gestionnaires immobiliers devront réaliser un audit complet de l’éclairage avant la date butoir de 2028 pour distinguer les lumières qui ont besoin de minuteries, celles qui nécessitent le remplacement complet des écrans de protection et les luminaires couverts par des dérogations de sécurité.