Si tu as déjà goûté aux affres de la recherche d’appartement à New York – cesfiles d’attente de 100 personnes pour visiter un seul appartement, ces innombrables onglets StreetEasy ouverts en même temps, et ces chances quasi nulles de décrocher un logement par tirage au sort –, tout ce qui peut t’aider est le bienvenu.
On a désormais des données concrètes pour expliquer le chaos immobilier de la ville.
La plateforme de location RentReboot vient d’analyser l’historique des annonces de plus de 800 000 appartements à New York pour déterminer à quel moment précis de l’année les loyers touchent le fond. La conclusion ? Si tu veux économiser des milliers, ne range surtout pas ton manteau d’hiver.
Le meilleur moment de l’année pour signer un bail à New York
Le mois le moins cher de l’année pour louer à New York, c’est décembre.
Sur plus de 68 000 cas où le même appartement a été loué deux fois, les baux signés en décembre étaient 4,2 % moins chers que ceux signés en juillet. Pour un appartement d’une chambre de taille moyenne, ça représente une économie d’environ 160 dollars par mois, soit près de 1 900 dollars sur un bail de 12 mois.
Si tu cherches à négocier, c’est en novembre que tu as les meilleures chances. Pas moins de 31 % des baux sont conclus en dessous du prix initial demandé en novembre, contre seulement 15 % en mai.
Le hic : choix contre concurrence
Emménager en hiver comporte toutefois un inconvénient majeur : l’offre.
- Moins de nouvelles offres : en février, on compte 43 % de nouvelles annonces en moins sur le marché par rapport à juillet
- Beaucoup moins de concurrence : le nombre de locataires actifs chute encore plus fortement, réduisant la concurrence de moitié par rapport au pic du mois d’août
- Des durées de mise en ligne plus longues : les annonces d’hiver restent sur le marché nettement plus longtemps, ce qui donne aux chasseurs d’appartement accès à environ deux tiers de l’offre totale de juillet, et non la moitié
En juillet, tu es en concurrence avec des dizaines d’autres candidats. En décembre, tu es souvent la seule offre sur la table.
Les quatre saisons de la location à New York
- L’hiver (décembre-février) : des économies sur le prix affiché. Les loyers atteignent leur seuil officiel le plus bas, l’offre est au plus bas, mais les prix sont déjà réduits pour faciliter les transactions
- L’automne (septembre-novembre) : la saison des négociations. Les logements restants de l’été traînent encore, la demande baisse et les propriétaires commencent à paniquer à l’idée d’avoir des logements vides. C’est en novembre que les baisses de prix atteignent leur pic
- Le printemps (mars-mai) : c’est le piège. La concurrence s’intensifie rapidement alors que l’offre reste faible. Les annonces d’avril sont celles qui ont le moins de chances de bénéficier d’une baisse de prix sur toute l’année
- L’été (juin-août) : choix maximal, prix au plus haut. Tu as 28 % d’annonces en plus que la moyenne, mais tu paies le prix fort, comme 53 % des autres New-Yorkais
C’est là que les réductions sont les plus importantes
L’ampleur de ta réduction hivernale dépend fortement de la taille de l’appartement et de la composition des propriétaires du quartier:
- La taille de l’appartement a son importance : les colocataires qui partagent un appartement de 3 chambres économisent en moyenne 5,4 % en hiver (environ 240 $ par mois), tandis que les locataires vivant seuls dans un appartement d’une chambre bénéficient d’une baisse de 2,8 %
- Les quartiers gérés par de grandes sociétés immobilières sont les plus touchés : les zones dominées par d’énormes sociétés de gestion connaissent les baisses hivernales les plus importantes, notamment DUMBO (-10,3 %), Battery Park City (-10,1 %) et Stuy Town (-8,2 %)
- Les quartiers de brownstones tiennent bon : les quartiers dominés par de petits propriétaires qui préfèrent attendre que les logements se libèrent – comme Greenwich Village (+3,6 %) et l’Upper East Side (+2,7 %)– voient en fait les loyers rester stables ou augmenter légèrement en hiver
Conclusion
Si tu prévois de déménager, essaie de fixer la date de fin de ton bail entre mi-octobre et mi-janvier.
Comme un bail standard de 12 mois repart de zéro à chaque renouvellement, signer un bail en hiver te garantit que toutes les futures négociations de renouvellement se feront dans un marché favorable aux locataires. Découvre l’étude complète.