Puede que el objeto de un nuevo proyecto de ley sea diminuto por su diseño, pero el impacto que seguramente tendrá en la ciudad de Nueva York será grande.
La ciudad de Nueva York ha legalizado formal mente las casas minúsculas y las pequeñas unidades de vivienda accesorias (ADU ) en contextos en los que antes estaban prohibidas o no estaban legalmente claras, lo que supone un cambio importante en la forma en que la ciudad aborda la producción y la asequibilidad de la vivienda.
La ley está dirigida a los neoyorquinos interesados en construir sus propias casas diminutas en su propiedad, principalmente en patios traseros. Esto se convirtió en una posibilidad con el paquete «Ciudad del Sí» para la Oportunidad de Vivienda del ex alcalde Eric Adams, en el que firmó una reforma de la zonificación que permitía a determinados propietarios de viviendas unifamiliares y bifamiliares añadir una casa adicional o una unidad de vivienda auxiliar a su propiedad. El 30 de septiembre de 2025, la ciudad ultimó las normas para las ADU en el patio trasero y en el ático y empezó a aceptar solicitudes, mientras que las normas para las ADU en el sótano aún se están desarrollando.
Esta medida podría impulsar significativamente el acceso a la vivienda, ya que la ciudad prevé hasta 25.000 nuevas viviendas en 15 años a partir de casitas en el patio trasero y garajes, áticos y sótanos reconvertidos, siempre que los propietarios puedan hacer frente a los elevados costes de construcción y a los requisitos normativos. El objetivo de City of Yes es construir decenas de miles de nuevas viviendas y hacer frente a la actual crisis de la vivienda en la ciudad.
¿Qué hay que hacer para solicitar y construir una ADU y quién puede optar a ella?
Admisibilidad de las ADU
- Según la sección de preguntas frecuentes del sitio web del Gobierno de Nueva York, sólo se permite una ADU por vivienda unifamiliar o bifamiliar, y el propietario debe vivir en la propiedad como residencia principal en el momento en que la ADU se ocupe por primera vez.
- Las ADU están limitadas a un máximo de 800 pies cuadrados de superficie y deben cumplir los requisitos del código de edificación y zonificación, incluidas las entradas independientes y diversas normas contra incendios, de seguridad y de servicios públicos conforme al Apéndice U del Código de Edificación de la ciudad de Nueva York.
- Ciertos tipos de unidades están restringidos o prohibidos en áreas específicas – por ejemplo, ADUs patio trasero no se puede construir en los distritos históricos o ciertas zonas de baja densidad, y el sótano o sótano ADUs no están permitidos en zonas de alto riesgo de inundación.
Tipos de ADU
- Casas de campo en el patio trasero: Unidades independientes en el patio trasero donde lo permita la zonificación
- Conversiones de áticos y garajes: Estos son tratados como ADU por encima del nivel del suelo, pero todavía están sujetos a los códigos de construcción y seguridad
- Unidades de sótano/celda: Se pueden crear o legalizar en algunos casos, pero se aplican estrictas normas de seguridad y restricciones por inundación, y la ciudad aún está introduciendo gradualmente las solicitudes de legalización correspondientes.
Esto se suma a otros avances en materia de vivienda en la ciudad, como un proyecto de ley destinado a aumentar la transparencia en torno a las viviendas asequibles y una nueva base de datos diseñada para facilitar la búsqueda de viviendas asequibles. En conjunto, estas medidas señalan un impulso más amplio para ampliar las oportunidades de vivienda, agilizar el acceso y hacer frente a los retos de asequibilidad de la ciudad.
Para obtener más información sobre las ADU y cómo crear una, consulte el sitio web oficial de NYC GOV.