Se você é proprietário ou administra imóveis em Nova York, uma importante lei ambiental que está tramitando em Albany pode em breve forçar uma reforma cara na iluminação externa do seu imóvel.
A Lei de Proteção do Céu Escuro (Projeto de Lei do Senado S9637A / Projeto de Lei da Assembleia A4615) tem como objetivo reduzir drasticamente a poluição luminosa em todo o estado. Embora a proposta, que vem ganhando destaque nas manchetes, seja frequentemente descrita como uma regra geral de “apagar as luzes às 23h”, a realidade para os proprietários de imóveis comerciais, residenciais e industriais é bem mais complexa.
Aqui vai uma atualização sobre a situação atual do projeto de lei na Assembleia Legislativa estadual, além do que os proprietários de imóveis precisam saber sobre conformidade, penalidades e possíveis conflitos locais caso ele se torne lei.
Qual é a situação atual do projeto de lei?
Até meados de 2026, a Lei de Proteção dos Céus Escuros continua em tramitação nas comissões de ambas as câmaras estaduais — o Senado e a Assembleia — após emendas importantes.
- Status: Ainda nãofoi agendada a votação em plenário em nenhuma das duas casas
- Data prevista para entrada em vigor: De acordo com o texto alterado, se os legisladores aprovarem o projeto e o governador o assinar, as determinações entrariam oficialmente em vigor em 1º de janeiro de 2028
Esse prazo estendido dá aos operadores imobiliários e às autoridades municipais um período de carência para fazer uma auditoria nas luminárias externas existentes e planejar atualizações no equipamento.
O que o projeto de lei realmente significa para os proprietários de imóveis
Se for aprovada, a lei se aplicará amplamente a edifícios residenciais, comerciais, industriais e municipais. Os proprietários teriam duas opções principais para cumprir os requisitos:
- Luminárias Totalmente Protegidas (A Solução Permanente): Até 1º de janeiro de 2028, todas as luminárias externas — tanto fixas quanto portáteis — devem ser “protegidas”, o que significa que a luminária deve direcionar 100% de sua luz para baixo, abaixo de um plano horizontal
- A regra do desligamento às 23h (a alternativa para luminárias não conformes): se um prédio tiver luzes externas sem proteção, os proprietários não precisam necessariamente removê-las da noite para o dia. Em vez disso, elas devem ser conectadas a controles de desligamento manuais ou automáticos que apaguem as luzes entre 23h e o nascer do sol
- Exceção para sensores de movimento: luzes não blindadas podem continuar acesas depois das 23h apenas se forem ativadas por movimento, ficarem acesas por menos de 15 minutos por acionamento e se desligarem automaticamente
Multas e fiscalização
Ao contrário das infrações comuns ao código de construção municipal, que são aplicadas pelos inspetores locais do Departamento de Edificações (DOB), a fiscalização da Lei de Proteção do Céu Noturno fica a cargo do Departamento de Conservação Ambiental do Estado de Nova York (DEC), bem como dos agentes municipais responsáveis pela fiscalização.
A legislação estabelece diretrizes explícitas sobre quem é afetado e como a conformidade deve ser tratada:
- Regras residenciais x comerciais: casas unifamiliares e pequenas habitações residenciais (de 1 a 4 unidades familiares) geralmente são tratadas por meio de campanhas educativas locais ou zoneamento municipal, em vez de fiscalização direta do estado
- Conformidade para imóveis comerciais e multifamiliares: Imóveis não residenciais e edifícios comerciais multifamiliares estão sujeitos à supervisão direta do estado. As primeiras infrações geralmente recebem uma advertência formal e um período de carência para corrigir as instalações que não estejam em conformidade
- Multas por descumprimento contínuo: Proprietários que não corrigirem instalações em desacordo com a lei após receberem advertências podem enfrentar multas civis de até US$ 1.000 por violação em caso de infrações recorrentes
Principais isenções que os proprietários de imóveis em Nova York devem conhecer
A legislação inclui isenções para evitar riscos à segurança pública, interrupções no transporte e prejuízos econômicos:
- Times Square e Midtown:O Distrito Especial de Midtown (Seção 81-70 do Zonamento de Nova York) está explicitamente isento da regra para preservar o caráter visual histórico do distrito teatral de Nova York
- Marcos históricos: Proprietários de locais tombados podem solicitar diretamente ao DEC isenções para iluminação considerada cultural ou historicamente significativa
- Iluminação decorativa de baixa potência: luminárias incandescentes de até 150 watts e outras fontes de luz com menos de 70 watts (incluindo pequenas iluminações festivas ou sazonais) estão isentas
- Segurança no Trabalho e em Situações de Emergência: A iluminação estritamente necessária para a segurança dos trabalhadores, obras em andamento, serviços de emergência e infraestrutura de transporte (pontes, túneis, aeroportos) está totalmente isenta
O problema: lei estadual x código de habitação de Nova York
Para os proprietários da cidade de Nova York, o projeto de lei estadual proposto cria um conflito jurídico complicado.
De acordo com os atuais Regulamentos de Edifícios Multifamiliares de Nova York, os proprietários de edifícios residenciais com três ou mais unidades são legalmente obrigados a manter as luzes externas da entrada acesas do pôr do sol ao nascer do sol para garantir a segurança dos inquilinos.
Desligar as luzes da entrada principal às 23h pode resultar em infrações municipais relacionadas à habitação ou em reclamações por responsabilidade civil se um inquilino tropeçar ou sofrer algum incidente de segurança.
Como lidar com isso
O projeto de lei estadual afirma explicitamente que não se sobrepõe às leis municipais que sejam igualmente rigorosas ou elaboradas com base em regras específicas de segurança, nem proíbe totalmente a iluminação.
Para cumprir ambas as leis, os proprietários de imóveis em Nova York não precisariam desligar as luzes de entrada — bastaria trocar luminárias de parede sem proteção ou arandelas decorativas por luminárias totalmente protegidas e direcionadas para baixo, que iluminem a calçada sem emitir “brilho no céu” para cima.
Se a Lei de Proteção do Céu Escuro chegar à mesa do governador, os administradores de imóveis precisarão fazer uma auditoria completa da iluminação antes do prazo final de 2028 para distinguir entre luzes que precisam de temporizadores, luzes que exigem a substituição total da blindagem e luminárias cobertas por isenções de segurança.